Nov 8, 2016

Petunjuk Pelaksanaan Eksekusi Lelang Hak Tanggungan

image source: http://properti.rakyatku.com/
Prinsip kehati-hatian merupakan prinsip yg harus dijunjung tinggi dalam setiap kegiatan usaha bank. terutama dalam kegiatan menyalurkan dana (lending). Namun ada kalanya, meski prinsip kehati-hatian sudah diimplementasikan dengan sangat konsisten (diantaranya meliputi proses analisa kredit yg baik), tetap saja masih dijumpai kredit dengan kualitas non-performing.

Untuk itulah, dalam menyalurkan kredit setiap banker harus menanamkan prinsip “two way out solution” khususunya untuk kredit2 yang bersifat material bagi bank. Mudahnya, meski bank sudah sangat yakin memberikan kredit kepada debitur dengan sebelumny melakukan analisa secara objektif bahwa kredit tersebut dapat dikembalikan sesuai jangka waktu yang telah diperjanjikan bersama. Namun, demi mengamankan dana masyarakat yg “dikelolanya” maka untuk menjamin kelancaran pembayaran kembali kewajiban si debitur kepada bank, maka bank membutuhkan agunan sebagai second way outnya.

Dengan adanya agunan, bukan berarti semata-mata bank berubah menjadi agen property yang melakukan jual-beli rumah. Jika dalam perjalanannya debitur mengalami kseulitan keuangan/manajemen atau hal sebagainya sehingga memengaruhi kualitas kolektibilitas debitur tersebut, maka bank melakukan upaya-upaya (3R – Restructure, Rescheduling, Reconditioning) sepanjang tidak merugikan bank. Eksekusi agunan merupakan jalan terakhir apabila segala upaya yang dihasilkan tidak berjalan dengan lancar ataupun jika debitur bersikap tidak koperatif.

Pada artikel kali ini, BPG akan mengulas petunjuk pelaksanaan lelang terkait dengan Eksekusi Hak Tanggungan sebagaimana telah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan 27/PMK.06/2016.

Cekidot bro

Sebagaimana kita ketahui dalam PMK dimaksud, lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Lelang terbagi menjadi dua jenis yaitu:

1.       Lelang Eksekusi

Yaitu, lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen
lain yang dipersamakan dengan itu, dan/ atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundangundangan.

2.       Lelang Non Eksekusi, yang terbagi lagi menjadi dua:

a.       Lelang Non-Eksekusi Wajib

Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang



b.       Lelang Non-Eksekusi Sukarela

Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela.

Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa postingan ini hanya membahas mengenai lelang eksekusi dan tata cara pelaksanaannya.

Menurut PMK dimaksud, yang dapat dikategorikan sebagai lelang eksekusi adalah:

Pasal 6
Lelang Eksekusi terdiri dari:
a.       Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN);
b.       Lelang Eksekusi pengadilan;
c.       Lelang Eksekusi pajak;
d.       Lelang Eksekusi harta pailit;
e.       Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT);
f.        Lelang Eksekusi benda sitaan Pasal 45 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP);
g.       Lelang Eksekusi barang rampasan;
h.      Lelang Eksekusi jaminan fidusia;
i.         Lelang Eksekusi barang yang dinyatakan tidak dikuasai atau barang yang dikuasai negara eks kepabeanan dan cukai;
j.         Lelang Eksekusi barang temuan;
k.       Lelang Eksekusi gadai;
l.         Lelang Eksekusi barang rampasan yang berasal dari benda sitaan Pasal 1 8 ayat (2) Undang-Undang Nomor 3 1 Tahun 1999 tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Nomor 20 Tahun 2001; dan
m.     Lelang Eksekusi lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.


Pada kegiatan perkreditan bank umumnya, agunan dilakukan perikatan sesuai sifat kebendaannya yaitu, dengan hak tanggungan untuk barang tidak bergerak dan Fiducia untuk barang bergerak. Pada Pasal 6, butir e dan h, disebutkan dengan jelas bahwa Eksekusi pasal 6 UU Hak Tanggungan dan Eksekusi jaminan Fidusia dikategorikan sebagai Lelang Eksekusi. Secara garis besar tata cara pelaksanaan lelang dibagi dalam beberapa proses yaitu:

Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT);

Bank sebagai pemegang Hak Tanggungan dapat mengajukan permohonan lelang sebagai penjual kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sesuai dengan lokasi asset tetap yang akan dilelang untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang dengan disertai dokumen pelengkap yang telah dipersyaratkan, umumnya dokumen pelengkap dimaksud terdiri dari:

a.       Surat peringatan Pertama sampai terakhir
b.       Surat keterangan dari bank bahwa debitur telah wanprestasi.
c.       Surat keterangan mengenai jumlah kewajiban debitur.
d.       Laporan penilaian dari kantor jasa penilai publik untuk nilai agunan/limit lelang diatas Rp1 miliar dengan tanggal laporan kurang dari 12 bulan.
e.       Surat keterangan dari bank mengenai objek (agunan) yg akan dilelang.
f.        Surat pernyataan dari bank bahwa bank menjamin keabsahan dokumen, fisik, dsb dari agunan (objek lelang).
g.       Fotocopy akta notariil / perjanjian kredit.
h.       Fotocopy Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
i.         Fotocopy Sertipikat agunan
j.         Fotocopy Sertipikat Hak Tanggungan.
k.       Surat pemberitahuan lelang kepada debitur / penghuni asset.
l.         Surat keterangan limit harga lelang dan jaminan lelang
m.     Untuk Kredit Sindikasi, disertai surat kuasa dari bank peserta sindikasi kepada leader sindikasi untuk mengurus permohonan lelang.
n.       Dokumen2 lainnya (KPKNL akan memberikan informasi mengenai kelengkapan dokumen yg diperlukan)

Untuk dokumen-dokumen yang difotocopy jangan lupa ya terlebih dahulu dilegalisir oleh bank nya.
Penting untuk disimak oleh para pembaca, bahwa Kepala KPKNL pada prinsipnya tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang (Pasal 13).

Setelah dokumen lengkap dan diterima oleh KPKNL, maka selanjutnya KPKNL akan mengajukan permintaan penerbitan Surat Keterangan Tanah (SKT) / Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan (BPN) setempat, hal ini wajib dilakukan karena untuk pelaksanaan lelang atas barang berupa tanah atau tanah dan bangunan harus dilengkapi dengan SKT/SKPT dari Kepala BPN setempat. SKT/SKPT dapat digunakan satu kali, misalnya saja dalam pelaksanaan lelang pertama agunan/objek lelang belum terjual maka SKT/SKPT pada lelang ulang berikutnya dengan catatan, sepanjang tidak ada perubahan fisik atau data yuridis dari objek yang akan dilelang serta dokumen kepemilikan dikuasai oleh penjual. Sebaiknya bank membuat pernyataan yang menerangkan dua hal tersebut. Sebaliknya jika ada perubahan data fisik dan dokumen yuridis maka penjual harus menginformasikan secara tertulis kepada KPKNL.

Bagaimana menentukan nilai limit lelang?
Nilai limit lelang ditentukan dan menjadi tanggung jawab oleh Penjual (Pasal 43 ay 2) yang ditetapkan berdasarkan penilaian oleh Penilai Independen (khusus untuk nilai limit paling sedikit Rp 1 miliar). Bagaimana dengan nilai limit dibawah Rp1 miliar? Maka menurut hemat saya cukup dilakukan oleh internal bank saja, akan tetapi jika Bank Kreditor juga ikut menjadi peserta pada lelang Eksekusi Pasal 6 UU Hak Tanggungan maka Wajib menggunakan penilai independen meskipun nilai limit dibawah Rp1 miliar. Sebagai catatan, nilai limit ditetapkan paling sedikit sama dengan nilai likuidasi. Nilai Limit·dibuat secara tertulis dan diserahkan oleh Penjual kepada Pejabat Lelang paling lambat sebelum pengumuman lelang, atau sebelum Lelang dimulai dalam hal Nilai Limit tidak dicantumkan dalam pengumuman lelang (Pasal 48).


Jaminan Penawaran Lelang
Setiap peserta lelang harus menyetorkan atau menyerahkan jaminan penawaran lelang (Pasal 34 ay 1) sesuai yang ditentukan oleh penjual lelang. Untuk menghindari risiko hukum, perlu diingat bahwa nilai jaminan paling sedikit 20 % dari nilai limit lelang dan maksimal 50 % dari limit lelang (Pasal 38). Perlu dicatat juga bahwa peserta lelang harus memiliki NPWP.  Bentuk jaminan penawaran lelang dapat berupa uang jaminan penawaran lelang atau Garansi Bank Jaminan Penawaran Lelang (Khusus untuk nilai jaminan penawaran lelang minimal Rp50 miliar dan Garansi Bank harus diterbitkan oleh Bank Umum dengan status Badan Usaha Milik Negara serta harus dinyatakan asli oleh bank penerbit). Uang jaminan penawaran lelang akan dikembalikan seluruhnya paling lambat 1 hari kerja sejak permintaan pengembalian dari peserta lelang yang tidak disahkan sebagai pembeli diterima oleh KPKNL.

Pembatalan Lelang
Sebelum pelaksanaan lelang, maka lelang bisa saja dibatalkan atas permintaan penjual dan harus disertai dengan alasan (Pasal 29 ay 2). Selanjutnya yang harus dicermati adalah, pembatalan lelang atas permintaan penjual juga termasuk kondisi jika Penjual tidak melakukan pengumuman lelang atau penjual tidak hadir dalam pelaksanaan lelang sementara peserta lelang hadir (Pasal 29 ay 4). Selain itu pembatalan lelang dilakukan ketika terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan lelang pasal 6 UU Hak Tanggungan yang dilakukan dari pihak lain selain debitor/terksekusi,  suami/isteri debitor/tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan objek lelang (Pasal 30 butir c). Lalu pertanyaan berikutnya, bagaimana jika terdapat gugatan dari debitor? Bagaimana jika terdapat gugatan dari pihak lain? Menurut hemat saya, meski terdapat gugatan dari debitor dan/atau dari pihak lain sepanjang tidak terkait dengan kepemilikan objek lelang maka lelang tidak dapat dibatalkan.

Pengumuman Lelang
Pengumuman Lelang merupakan hal yang sangat penting, contohnya saja diatas yang telah disebutkan tadi, bahwa lelang bisa “dianggap” batal atas permintaan penjual apabila penjual tidak melakukan pengumuman lelang. Tidak sampai disana pembatalan lelang pun dapat dlakukan oleh pejabat lelang apabila pengumuman lelang yang dilaksanakan oleh penjual tidak sesuai peraturan perundang-undangan dan/atau nilai limit yang dalam pengumuman lelang tidak sesuai dengan surat penetapan nilai limit yang dibuat oleh penjual. Dalam PMK 27, diatur bahwa pelaksanaan lelang wajib diaduhului dengan pengumuman lelang yang dilakukan oleh penjual (Pasal 51 ay 1) dan penjual harus menyerahkan bukti pengumuman lelang sesuai ketentuan kepada pejabat lelang.

Pasal 52
1.       Pengumuman Lelang paling sedikit memuat:
a.       identitas Penjual;
b.       hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang dilaksanakan;
c.       jenis dan jumlah barang;
d.       lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada atau tidak adanya bangunan, khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah clan/ atau bangunan;
e.       spesifikasi barang, khusus untuk barang bergerak;
f.        waktu dan tempat aanwijzing, dalam hal Penjual melakukan aanwijzing.
g.       Jaminan penawaran lelang meliputi besaran, jangka waktu, cara dan tempat penyetoran, dalam hal dipersyaratkan adanya jaminan penawaran lelang;
h.       Nilai Limit, kecuali Lelang Kayu dan Hasil Hutan Lainnya dari tangan pertama dan Lelang Noneksekusi Sukarela untuk barang bergerak;
i.         cara penawaran lelang;
j.         jangka waktu Kewajiban Pembayaran Lelang .oleh Pembeli;
k.       alamat domain KPKNL atau Balai Lelang yang melaksanakan lelang dengan penawaran lelang melalui internet, atau alamat surat elektronik (email) KPKNL atau Balai Lelang atau 'Pejabat Lelang Kelas II yang melaksanakan lelang dengan penawaran lelang melalui surat elektronik (email)  dan;
l.         syarat tambahan dari Penjual Jika ada).

2.       Pengumuman Lelang diterbitkan pada hari kerja KPKNL, kecuali Lelang Eksekusi Benda Sitaan Pasal 45 KUHAP berupa barang yang mudah busuk/rusak/ kedaluwarsa, antara lain ikan hasil tindak pidana perikanan, dan Lelang Noneksekusi Wajib berupa barang yang mudah busuk/ kedaluwarsa.

Pasal 53
1.       Pengumuman Lelang dilaksanakan melalui surat kabar harian yang terbit dan/ atau beredar di kota atau kabupaten tempat barang berada.
2.       Dalam hal tidak · ada surat kabar harian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pengumuman Lelang diumumkan dalam surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten terdekat atau di ibukota propinsi atau ibu kota negara dan beredar di wilayah kerja KPKNL atau wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II . tempat barang akan dilelang.
3.       Surat kabar harian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) harus mempunyai tiras atau oplah :
a.       paling rendah 5.000 (lima ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten;
b.       paling rendah 15.000 (lima belas ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota propinsi; atau
c.       paling rendah 20.000 (dua puluh ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota negara.

4.       Dalam hal di suatu daerah tidak terdapat surat kabar harian yang memenuhi kriteria sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Pengumuman Lelang dilakukan pada surat kabar harian yang diperkirakan mempunyai tiras atau oplah paling tinggi.
5.       Pengumuman Lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), harus dicantumkan dalam halaman utama atau reguler dan tidak dapat dicantumkan pada halaman suplemen/tambahan/khusus.
6.       Penjual dapat menambah Pengumuman Lelang pada media lainnya guna mendapatkan peminat lelang seluas-luasnya.
  
Pasal 54
1.       Pengumuman Lelang untuk Lelang Eksekusi terhadap barang tidak bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual bersama-sama dengan barang bergerak, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:

a.       pengumuman dilakukan 2 (dua) kali, jangka waktu Pengumuman Lelang pertama ke Pengumuman Lelang kedua berselang 15 (lima belas) hari kalender dan diatur sedemikian rupa sehingga Pengumuman Lelang kedua tidak jatuh pada hari libur atau hari besar;
b.       pengumuman pertama dapat dilakukan melalui selebaran, tempelan yang mudah dibaca oleh umum, dan/atau melalui media elektronik termasuk internet, namun demikian dalam hal dikehendaki oleh Penjual, dapat dilakukan melalui surat kabar harian; dan
c.       Pengumuman kedua harus dilakukan melalui surat kabar harian dan dilakukan paling singkat 14 (empat belas) hari kalender sebelum pelaksanaan lelang.


Sekian dulu artikel kali ini, namun belum selesai…. Artikel selanjutnya akan menyambung artikel ini dan masih membahas tentang lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pasal 6 UU Hak Tanggungan.

Untuk mendownload PMK dimaksud silahkan klik disini.


Semoga bermanfaat... Mari Berteman ^^ David Iskandar | Create Your Badge